Käufer haben zwei Jahre Zeit, um Vorgaben umzusetzen

Was Kaufinteressenten von älteren Ein- oder Zweifamilienhäusern über die Nachrüstpflichten unbedingt wissen sollten.

Der energetische Zustand vieler älterer Wohnhäuser ist schlecht. Ein Großteil von ihnen ist nur teilweise oder gar nicht modernisiert. Käuferinnen und Käufer von Altbauten sollten in solchen Fällen bedenken, dass sie unter Umständen energetisch nachrüsten müssen. Das fordert der Gesetzgeber. Darauf weist das vom Umweltministerium Baden-Württemberg geförderte Informationsprogramm Zukunft Altbau hin. Es gibt drei Nachrüstpflichten für Ein- oder Zweifamilienhäuser: Heizungs- und Warmwasserleitungen in unbeheizten Räumen müssen gedämmt werden. Oberste Geschossdecken ohne Dämmung sind ebenfalls mit einer Dämmschicht zu versehen. Hinzu kommt der Austausch von Heizungen, die älter als 30 Jahre sind. Die Eigentümerinnen und Eigentümer haben zwei Jahre Zeit, die Vorgaben umzusetzen. In der Regel sind Häuser von der Nachrüstpflicht betroffen, die vor dem Jahr 2002 errichtet worden sind. Übrigens: Die Investition in energetische Maßnahmen rechnet sich auch wirtschaftlich.

Neutrale Informationen gibt es auch kostenfrei am Beratungstelefon von Zukunft Altbau unter 08000 12 33 33 (Montag bis Freitag von 9 bis 13 Uhr) oder per E-Mail an Diese E-Mail-Adresse ist vor Spambots geschützt! Zur Anzeige muss JavaScript eingeschaltet sein!.

Der Sanierungsbedarf in Deutschland ist enorm, da sind sich alle Fachleute einig. Der Anteil von Häusern mit einem energetisch schlechten Niveau liegt aktuell bei rund 70 Prozent. Unsanierte Wohnhäuser verbrauchen hierzulande durchschnittlich etwa 150 bis 200 Kilowattstunden Endenergie pro Quadratmeter und Jahr. Viel mehr, als für warme Räume eigentlich erforderlich ist. Meist werden gerade energetisch unsanierte Häuser auch noch mit fossilen Brennstoffen wie Öl oder Gas beheizt. Als Faustregel kann man sich an folgendem Wert orientieren: Gebäude, die älter als 20 Jahre alt sind, gelten als Altbau. Sie entsprechen meist einem energetischen Niveau, das weder dem neuen Gebäudeenergiegesetz (GEG) noch der bisherigen Energieeinsparverordnung EnEV entspricht. Beim Verkauf gibt es im Gesetz deshalb entsprechende Nachrüstpflichten, um den Energieverbrauch zu senken.

Energetische Nachrüstung ist lohnenswert

Neben den Kosten für Kauf, Umbauten und Schönheitsreparaturen müssen die neuen Immobilieneigentümerinnen und -eigentümer daher auch eine Investition in die energetische Nachrüstung einplanen. „Die neuen Eigentümer sollten davor aber nicht zurückschrecken“, sagt Frank Hettler von Zukunft Altbau. „Im Gegensatz zu Fassadenanstrichen und neuen Bädern rechnen sich energetische Maßnahmen wirtschaftlich, da durch sie die Heizkosten sinken.“ Hinzu komme ein höherer Wohnkomfort durch angenehm warme Räume. Damit die neuen Besitzerinnen und Besitzer nach Kauf und Einzug nicht sofort sanieren müssen, lässt ihnen der Gesetzgeber zwei Jahre Zeit, die Maßnahmen umzusetzen. Zudem werden viele energetische Sanierungsmaßnahmen staatlich gefördert.

Dämmung von Leitungen und Armaturen

Nachrüstpflicht Nummer eins: Nicht gedämmte Heizungs- und Warmwasserleitungen sowie Armaturen, die in unbeheizten Räumen – etwa dem Keller – liegen und zugänglich sind, müssen nachträglich gedämmt werden. Wie dick die Dämmung sein soll, ist klar geregelt. Rohrleitungen und Armaturen, die einen Durchmesser von bis zu 2,2 Zentimetern aufweisen, benötigen eine zwei Zentimeter dicke Dämmung. Haben sie einen Umfang bis 3,5 Zentimetern, sind drei Zentimeter Isolierung erforderlich. Hat die Rohrleitung einen Durchmesser über 3,5 bis zehn Zentimetern, muss die Dämmung genauso dick sein wie der Durchmesser.

Befinden sich die Leitungen und Armaturen in Wand- und Deckendurchbrüchen, im Kreuzungsbereich von Leitungen, an Leitungsverbindungsstellen oder bei zentralen Leitungsnetzverteilern, reicht die Hälfte der Dämmschicht. Die nötigen Dämmstoffdicken beziehen sich auf einen Dämmstoff mit der Wärmeleitfähigkeit von 0,035 Watt pro Meter und Kelvin. Hat ein Dämmmaterial eine andere Wärmeleitfähigkeit, wird umgerechnet und die Dämmstoffdicke angepasst.

Oberste Geschossdecke mit Wärmeschutz versehen

Zweite Nachrüstpflicht: Nicht gedämmte oberste Geschossdecken sind ebenfalls mit einer Dämmschicht zu versehen. „Betroffen ist die Decke, die einen beheizten von einem unbeheizten Raum trennt“, erklärt Paul Schüle vom Verband des Zimmerer- und Holzbaugewerbes Baden-Württemberg. „Normalerweise liegt sie zwischen dem bewohnten Obergeschoss und dem nicht ausgebauten Dachboden.“ Als gesetzliche Vorgabe für die Dämmung gilt ein Wärmedurchgangskoeffizient von 0,24 Watt pro Quadratmeter und Kelvin. Ungedämmt beträgt der Wärmedurchgangskoeffizient ein Vielfaches davon. „Damit die Wärmeverluste durch eine Nachrüstung auf den geforderten Wert gesenkt werden können, wird eine Dämmdicke von zwölf bis 18 Zentimetern benötigt, je nachdem, welcher Dämmstoff eingesetzt wird“, so Schüle.

Zukunft Altbau empfiehlt, gleich deutlich mehr Dämmstoff einzubauen, als der Gesetzgeber fordert. Platz ist häufig da: Meist bestehen bei der Dämmung der obersten Geschossdecke keine Einschränkungen hinsichtlich der Dämmstoffdicke. Langfristig sehr gute U-Werte liegen unter 0,14 Watt pro Quadratmeter und Kelvin. Diese erreicht man durch eine Dämmstoffdicke von20 bis 30 Zentimetern. Dann gibt es auch finanzielle Förderung als BEG-Einzelmaßnahme, die die Mehrkosten für die zusätzliche Dämmung ausgleicht. Wenn die Geschossdecke bereits den Mindestwärmeschutz aufweist, gibt sich der Gesetzgeber damit zufrieden – auch wenn der Zielwert nicht erreicht wird. Der Mindestwärmeschutz beträgt in der Regel vier Zentimeter.

Alternativ zur obersten Geschossdecke kann auch die Dachschräge gedämmt werden. Laut Fachmann Schüle kann das sogar weitaus sinnvoller sein. „Durch eine Dachdämmung entsteht statt eines kaum nutzbaren kalten Raums ein zweckmäßiger Lagerraum bei annährend gleichem Wärmebedarf“, so Schüle. „Wer das Dach dämmt, schafft zudem die Voraussetzung für einen möglichen Dachausbau.“

Tausch von Uraltheizkesseln

Nachrüstpflicht Nummer drei bezieht sich auf den Heizungstausch: Heizungskessel müssen grundsätzlich nach Ablauf von 30 Jahren erneuert werden. Wurde der Kessel im Haus etwa vor dem Jahr 1992 eingebaut, darf er seit 2022 nicht mehr betrieben werden. Das Alter der Heizung findet man auf dem Typenschild, im Schornsteinfegerprotokoll oder in den Bauunterlagen. Von der Austauschpflicht sind Konstanttemperaturkessel betroffen. Niedertemperatur- und Brennwertkessel hingegen dürfen weiterlaufen. Prüfen sollte man laut Frank Hettler von Zukunft Altbau aber immer, ob es sich lohnt, den vorhandenen Kessel auszutauschen. Aufgrund der besseren Wirkungsgrade neuer Heizungen und der guten finanziellen Förderung beim Umstieg auf erneuerbare Energien rechnen sich die Investitionskosten in vielen Fällen, vor allem wenn zusätzliches Energiesparpotenzial bei Regelung und Hydraulik genutzt wird. Das schont nicht nur das Klima, sondern ist auch insgesamt günstiger.