In Erbengemeinschaften kann jeder Miterbe die Teilungsversteigerung der Erbschaftsimmobilie verlangen, wenn sich der Erbstreit in die Länge zieht. Eine Zustimmung der übrigen Miterben ist nicht erforderlich. Ob diese Option aber immer die richtige Wahl ist, muss schon deshalb bezweifelt werden, weil viele Immobilien im Zwangsversteigerungstermin den Eigentümer weit unter Wert wechseln. Bis es soweit ist, gibt es in Teilungsversteigerungsverfahren zahlreiche Weggabelungen. Wer dort an der falschen Stelle abbiegt, ruiniert nicht nur das Erbschaftsvermögen, sondern obendrein sein hart verdientes eigenes Geld.

2025 wurden vor deutschen Amtsgerichten 16.665 Versteigerungstermine angesetzt, 2024 waren es noch 14.276, berichtet das Center for Real Estate Studies (CRES) in Freiburg. Drei von vier versteigerten Immobilien sind Wohnimmobilien - rund ein Drittel davon entfallen auf Teilungsversteigerungen, wenn sich Scheidungspaare oder Erben über die Immobilie zerstritten haben. „Der Boom bei den Zwangsversteigerungen geht weiter. Denn die anstehende Kündigungswelle in der deutschen Automobilindustrie, der Anstieg bei den Insolvenzen und die anstehenden Nachverzinsungen sehr günstiger Immobilienkredite Anfang der 2020er Jahre dürfte viele Immobilienbesitzer unter Druck setzen“, erwartet Manfred Gabler, Geschäftsführer der Weilheimer Firma ErbTeilung.

Erben fallen aus allen Wolken

Mit dem Antrag auf Teilungsversteigerung soll die an sich unteilbare Immobilie durch einen teilbaren Geldbetrag ersetzt werden. Wenn ein Miterbe die Immobilie verkaufen möchte, der andere weiter darin zur Minimalmiete wohnen möchte, und beide partout nicht nachgeben wollen, steht der Gedanke, die Erbengemeinschaft mit einem Antrag auf Teilungsversteigerung zu sprengen, plötzlich im Raum. Ob das eher eine emotionale Entladung oder vernünftiges kaufmännisches Kalkül ist, zeigt sich oft erst Jahre später. „Denn selbst wenn die Immobilie zu einem halbwegs annehmbaren Preis zwangsversteigert wurde, wird der Geldbetrag bei zerstrittenen Erbengemeinschaften erst einmal vom jeweiligen Versteigerungsgericht hinterlegt. Kommt es unter den Erben zu keiner Einigung, wie der Geldbetrag aufgeteilt werden soll, muss ein Erbe den anderen Erben erneut vor den Kadi ziehen – mit einer so genannten Erlösverteilungsklage“, erläutert Manfred Gabler. Und das kann schnell passieren, wenn ein Erbe beispielsweise den überlebenden Elternteil gepflegt hatte und jetzt dafür von den Miterben eine finanzielle Kompensation fordert. Doch daran denken die Erben zunächst nicht. „Sie leben in dem Irrglauben, dass im Anschluss an die Teilungsversteigerung der Erlös ohnehin nach der jeweiligen Erbquote ausgezahlt wird“, so Gabler. „Hinterher fallen sie aus allen Wolken, wenn sie erfahren, dass der Rechtsstreit um das Geld jetzt erst richtig los geht.“

Neues Spiel, neues Glück

Da die Erbteilungsklage im Anschluss an das Zwangsversteigerungsverfahren ein völlig neues Gerichtsverfahren darstellt, fallen auch neue Anwalts- und Gerichtsgebühren an. Finanziell klamme Erben müssen sich also im Grunde genommen schon zu einem frühen Zeitpunkt, am besten vor dem Teilungsversteigerungsverfahren, die Frage stellen, wie sie diese Kosten vorfinanzieren wollen und ob sich das am Ende wirklich lohnt. Ohne finanzielles Polster werden sie schlimmstenfalls zum Spielball reicher Erben, die einen Jahre langen Streit leicht aussitzen können und vielleicht sogar darauf setzen, dass die weniger betuchten Erben im Laufe des Verfahrens irgendwann schon klein beigeben werden. „Das zeigt vor allem eines: Teilungsversteigerungen sind rechtlich wie strategisch hochkomplex und überfordern oft selbst Fachanwälte für Erbrecht. Bei Zwangsversteigerungen haben die meistens keine praktische Erfahrung“, warnt Gabler vor riskantem Expertenrat.

Erbenermittlung rund um den Globus kostet Zeit und Gebühren

In kleinen Erbengemeinschaften mögen all die Risiken noch überschaubar sein. Wenn es aber um größere Erbengemeinschaften geht, zu denen mehrere Familienstämme aus dem In- und Ausland gehören, wird es bedeutend komplizierter. Denn diese Erben können im Extremfall über Generationen unbekannt gewesen oder teilweise sogar bereits verstorben sein. Doch grundsätzlich muss das Gericht von Amts wegen die Erben ermitteln und sie über das Teilungsversteigerungsverfahren informieren. Hier kann also der unüberlegte vorschnell eingelegte Antrag auf Teilungsversteigerung sowohl in zeitlicher wie auch finanzieller Hinsicht zum Bumerang werden.

Zwar hat der Bundesgerichtshof in einer Grundsatzentscheidung (BGH vom 22.9.22, Az.: V ZB 8/22) klargestellt, dass die Erben nicht schon wegen ihres Miteigentums an der Erbschaftsimmobilie als Beteiligte an der Teilungsversteigerung anzusehen sind. Das sei erst dann der Fall, wenn für sie oder ihren jeweiligen Miteigentumsanteil ein Recht an dem zu versteigernden Miteigentumsanteil im Grundbuch eingetragen ist - etwa ein Grundpfandrecht, ein Vorkaufsrecht oder eine Gesamtgrundschuld, die auf allen Miteigentumsanteilen lastet. Ansonsten besteht keine Beteiligungspflicht seitens des Gerichts, so dass das Verfahren zügig fortgesetzt werden kann und damit teure Zustellauslagen und Ermittlungskosten eingespart werden.

Grundbuchanalyse das A und O

Bevor man überhaupt daran denkt, eine zerstrittene Erbengemeinschaft mit einem Antrag auf Teilungsversteigerung zu sprengen, sollte der Antragsteller und sein Berater das Grundbuch zu der betreffenden Immobilie einsehen, um die vorhandenen Eintragungen genau zu analysieren. Nur so ist es möglich, die Erfolgsaussichten einer Teilungsversteigerung seriös einzuschätzen. So kommt es häufig vor, dass im Grundbuch ein Versteigerungsverbot eingetragen wurde oder die noch nicht gelöschten Grundschulden, auch wenn keine Restschuld mehr besteht, eine Versteigerung faktisch unmöglich macht.

Das Grundbuch hält oft auch weitere Überraschungen parat. Dort kann etwa eine Rückauflassung oder ein Vorkaufsrecht eingetragen sein, so dass der Ersteher die Immobilie gleich wieder verliert, wenn er sie ersteigert hat. Das gilt auch im Fall eines eingetragenen Nießbrauchsrechts. „Dann erhält der Berechtigte sowohl vor als auch nach der Teilungsversteigerung alle Erträge aus der Immobilie, wenn sie denn später vom Ersteher vermietet wird. Daher wird kein Bietinteressent so eine Immobilie ersteigern wollen“, warnt Manfred Gabler.

Nicht gelöschte Grundschulden - Banken einbeziehen

Gabler empfiehlt außerdem, auf jeden Fall vor einer Teilungsversteigerung das Gespräch mit denjenigen Banken zu führen, zu deren Gunsten eine Grundschuld im Grundbuch eingetragen ist. In zahlreichen Fällen valutieren die betragsmäßig hohen Grundpfandrechte zwar nicht mehr oder nur noch zu einem geringen Teil. Die Folge: Das wirtschaftliche Gebot von Bietinteressenten wird geringer ausfallen, weil sie dieses bestehenbleibende Recht mit einkalkulieren werden. „Das viel zu hohe geringste Gebot spiegelt den wirklichen wirtschaftlichen Wert des Objekts gar nicht richtig wieder. Konsequenz wird sein, dass niemand bietet. Das Verfahren muss dann häufig vom Betreiber eingestellt oder ggf. sogar aufgehoben werden“, weiß Gabler. Ist das zugrunde liegende Darlehen abbezahlt, sollte man von der Bank eine sogenannte Löschungsbewilligung einholen. „Damit haben die Erben die Sicherheit, dass keine offenen Forderungen mehr vorhanden sind und man später bei der Verteilung bereits die Hausaufgaben gemacht hat.“

Wie das Verfahren der Teilungsversteigerung in Gang kommt

Die Anordnung des Versteigerungsverfahrens erfolgt auf Antrag bei dem Vollstreckungsgericht. Das ist eine Abteilung des Amtsgerichts, in dessen Bezirk die Immobilie liegt. Den Antrag kann jeder Miteigentümer/Pfändungsgläubiger schriftlich bei der Geschäftsstelle beantragen, ohne dass dieser begründet werden muss. Die Antragsgegner müssen dem Verfahren auch nicht zustimmen. Voraussetzung ist, dass der Antragsteller als Eigentümer der Immobilie feststeht. Es ist nicht zwingend nötig, bereits im Grundbuch als Eigentümer eingetragen zu sein.

Rechtzeitig den Beitritt erklären

Bei der Teilungsversteigerung werden bei mehreren Erben nicht mehrere Zwangsversteigerungsverfahren parallel betrieben. Vielmehr ordnet das Gericht nur ein einziges Gesamtversteigerungsverfahren an. Innerhalb dieses Verfahrens betreibt jeder einzelne Miteigentümer bzw. Pfändungsgläubiger sein eigenes Verfahren, für das er verantwortlich zeichnet. Jeder Antragsgegner/Erbe wird im Versteigerungsverfahren ebenso zum Antragsteller, wenn er zu dem bereits angeordneten Verfahren den sog. Beitritt erklärt. Auf diese Weise verhindert jeder Erbe, der Teilungsversteigerung tatenlos ausgeliefert zu sein, sondern sich selbst aktiv geschickt mit Anträgen an dem Verfahren zu beteiligen. Häufig werden die Beitrittserklärungen zu spät erklärt. Der Beitrittsbeschluss muss nämlich mindestens vier Wochen vor einem bereits angeordneten Versteigerungstermin den anderen Miteigentümern zugestellt sein. Der Beitritt ist bereits dann ausgeschlossen, wenn der Beitrittsbeschluss nur einem der übrigen Miteigentümer verspätet zugestellt wird.

Wie viele Immobilien jährlich zwangsversteigert werden

2025 wurden 16.665 Versteigerungstermine angesetzt, 2024 waren es 14.276. Anders ausgedrückt: 2025 wurden monatlich rund 200 Zwangsversteigerungen mehr angesetzt als im Vorjahr. Drei von vier Immobilien sind Wohnimmobilien. Und 31Prozent aller Termine betreffen Einfamilienhäuser. Rund ein Drittel der Termine betrifft Teilungsversteigerungen. Quelle: Center for Real Estate Studies (CRES)

Das sind die neun unterschätzten Risiken einer Teilungsversteigerung

Risiko Nr. 1: Lahme Justiz

Die Gerichte sind stark überlastet - aktuell ist die Dauer der Verfahren nahezu nicht planbar und regional höchst unterschiedlich. Man wird jedoch mit mindestens 12 Monaten rechnen müssen.

Risiko Nr. 2: Schlampige Grundbuchanalyse

Die Voraussetzungen der Teilungsversteigerung wurden nicht bedacht bzw. im Vorfeld überprüft – Grundbuchbelastungen, z.B. Grundschulden, Nießbrauch- und Wohnrechte usw. Das führt zu einer wirtschaftlichen Katastrophe.

Risiko Nr. 3: Verfahrenshindernisse nicht bedacht

Die Auswirkungen praktischer Probleme werden falsch eingeschätzt. Das führt dazu, dass die Teilungsversteigerung nicht angeordnet werden kann, so etwa, wenn Minderjährige im Haus leben.

Risiko Nr. 4: Wer A sagt, muss auch B sagen

Bisweilen ist Erben nicht bewusst, dass nach der Teilungsversteigerung ein gesondertes Erlösverteilungsverfahren wahrscheinlich ist, um den vom Gericht hinterlegten Zwangsversteigerungserlös unter den Miterben aufzuteilen. Unterbleibt die Erbteilungsklage, geht das Erbe nach 30 Jahren auf das jeweilige Bundesland über, in dem der Zwangsversteigerungserlös hinterlegt ist.

Risiko Nr. 5: Böse Fouls der Miterben

Renitente Miterben werden unterschätzt. Deren Abwehrmaßnahmen und Anträge führen zu deutlichen zeitlichen Verschiebungen.

Risiko Nr. 6: Falsche Wahl des Rechtsberaters

Die richtige Auswahl des Beraters wurde nicht getroffen. Fachanwälte für Erbrecht oder Familienrecht sind meist die falsche Option. Bei Teilungsversteigerungen geht es um das Fachgebiet Zwangsvollstreckung und das hat nichts mit Erbrecht zu tun.

Risiko Nr. 7: Falsche Kostenkalkulation

Die Gesamtkosten des „Projekts“ werden unterschätzt. Sie beinhalten die tatsächliche Teilungsversteigerung und eben auch die Erlösverteilung.

Risiko Nr. 8: Teilungsversteigerung führt nicht automatisch zur Auflösung der Erbengemeinschaft

Die Teilungsversteigerung wird in ihren Wirkungen überschätzt. Denn mit der Teilungsversteigerung ist die Gemeinschaft noch lange nicht aufgelöst. Denn Bankkonten oder andere Nachlassgegenstände lassen sich nicht über die Teilungsversteigerung lösen. Um die gesamte Erbengemeinschaft auflösen zu können, benötigt man in der Regel weitere separate Maßnahmen.

Risiko Nr. 9: Das Gericht verteilt den Versteigerungserlös nicht automatisch an die Erben

Viele Erben glauben, das Gericht werde den Erlös aus der Teilungsversteigerung automatisch nach den Quoten der Eigentumsverhältnisse bzw. des Erbanteils auszahlen. Doch das ist nicht der Fall. Das Gericht hinterlegt bei Uneinigkeit den Versteigerungserlös - und zwar so lange, bis sich die Beteiligten auf einen Schlüssel zur Aufteilung einigen konnte. Häufige Auslöser für Uneinigkeit sind noch offene Forderungen, ganz gleich ob berechtigt oder nicht, für z.B. Pflege, einseitig ausgelegte Kosten oder die Anrechnung von Nutzungsentschädigung für die Immobilie.