Frankfurt am Main – Viereinhalb Prozent Bauzinsen – für viele Menschen ist das derzeit eine wichtige Zahl, an der sich die Debatte über Wohneigentum mitentscheidet. Dabei führt der Vergleich mit den vergangenen Jahren leicht in die falsche Richtung. Die Zinsen von unter einem Prozent in den Jahren 2020 und 2021 – die bei sehr guten Finanzierungen bereits Ende 2019 erreichbar waren – waren keine Normalität, sondern eine historisch niedrige Ausnahme. Anfang der 1980er-Jahre lagen langfristige Bauzinsen bei rund zehn Prozent, um die Jahrtausendwende bei etwa sechs Prozent. Vor diesem Hintergrund sprechen die VON POLL IMMOBILIEN Experten (www.von-poll.com) über die Rückkehr des Zinses, die Grenzen des Abwartens und die Frage, warum der Immobilienmarkt künftig noch stärker zwischen guten und schwächeren Standorten unterscheiden wird.

„Die entscheidende Frage lautet nicht: Kommen die Niedrigzinsen zurück? Sondern, was viel wahrscheinlicher ist: Was mache ich, wenn sie es voraussichtlich nicht tun? Angefangen mit der Pandemie, den Lieferkettenproblemen, der Deglobalisierung, dem Krieg in der Ukraine, der Energiekrise bis hin zum Krieg im Persischen Golf haben uns all diese Ereignisse und ihre Folgen in eine Spirale der steigenden Kosten, Inflation, steigenden Staatsverschuldung vieler Länder und einer großen Verunsicherung geführt. Das Resultat sehen wir in den weltweiten Bondmärkten“, sagt Daniel Ritter, geschäftsführender Gesellschafter bei VON POLL IMMOBILIEN. Und weiter: „Gleichzeitig wächst der weltweite Finanzierungsbedarf – für Verteidigung, Gesundheit und Soziales, Infrastruktur, Energiewende, Bildung, Digitalisierung und den Wohnungsbau. Ein Bauzins von fünf oder gar sechs Prozent ist in einem solchen Umfeld denkbar, lässt sich heute aber nicht seriös prognostizieren. Umso weniger sollte eine Kaufentscheidung allein auf der Erwartung beruhen, dass sich die Konditionen für Baufinanzierungen bald wieder dem Niveau von 2020 annähern.“

Die neue Zinslage rückt Faktoren wieder stärker in den Vordergrund, die in den Jahren extrem günstiger Finanzierungszinsen oft weniger ins Gewicht fielen: die langfristige Tragfähigkeit der Rate, der energetische Zustand, die Qualität des Standorts sowie die eigene Immobilie als sichere Geldanlage. Das ist der Zeitpunkt, an dem sich der Markt neu sortiert. Nicht jede Immobilie, die in der Niedrigzinsphase einen Käufer gefunden hätte, wird ihren Preis heute in ähnlicher Weise behaupten können.

In den Niedrigzinsjahren ließ sich ein zu hoher Kaufpreis häufig über steigende Preise und günstige Konditionen auffangen. Heute muss die Immobilie überzeugen: durch die gute Lage, die Substanz, den Energieverbrauch, die Wertstabilität und einen Preis, der zur tatsächlichen Nachfrage passt.

Die neue Zinsrealität hat damit auch den Blick auf den energetischen Zustand einer Immobilie verändert, wie Immobilienexperte Daniel Ritter weiß: „Wenn die Finanzierung einen großen Teil des monatlichen Budgets beansprucht, bleibt weniger Spielraum für hohe Energiekosten oder teure Modernisierungen. Käufer rechnen deshalb nicht nur den Kaufpreis, sondern auch den künftigen Investitionsbedarf und die laufenden Ausgaben genauer mit. Eine Immobilie mit hohen Sanierungsaufwand kann trotz niedrigerem Angebotspreis an Attraktivität verlieren. Gut modernisierte oder neuwertige Immobilien in guten und gefragten Lagen sind dagegen wieder deutlich beliebter. Die Nachfrage wird nicht pauschal schwächer – sie verschiebt sich wieder zu den wertigen Immobilien und zu den guten und somit wertstabilen Wohnlagen.“

Gleichzeitig bleibt die Immobilie für viele Menschen gerade bei steigenden Kosten und gestiegener Unsicherheit ein wichtiger und solider Sachwert. Wer selbst im Eigentum wohnt, kann sich unabhängig von steigenden Mieten machen. Wenn Preise und Einkommen über die Jahre steigen, verliert das Darlehen real an Gewicht. Das erklärt, weshalb Menschen in unruhigen Zeiten nach Sachwerten suchen – nach Gold und anderen Edelmetallen, aber auch nach Immobilien. „Betongold“ ist aber kein Selbstläufer. Eine Immobilie schützt Vermögen nur dann, wenn sie realistisch bewertet, solide finanziert und langfristig nachgefragt ist.

Ob sie langfristig nachgefragt ist, entscheidet neben der guten Lage zunehmend auch die Demografie. Deutschland altert, und in den kommenden Jahrzehnten werden mehr Ein- und Zweifamilienhäuser verkauft oder vererbt werden. In wachsenden Städten und gut angebundenen Regionen wird dieses zusätzliche Angebot auf eine breite Nachfrage treffen. In schrumpfenden und strukturschwachen Lagen dagegen wird es zu einem Wettbewerb vieler Angebote um weniger Käufer kommen. Wenn jüngere Menschen aus beruflichen Gründen wegziehen, Infrastruktur verloren geht und zugleich zahlreiche ältere Immobilien modernisiert werden müssen, steigt der Druck auf Preise. Nicht jede Immobilie wird damit automatisch schwer verkäuflich. Aber der Standort und der Zustand des Hauses entscheiden künftig noch stärker darüber, ob es gefragt bleibt.

„Für Eigentümer ist das eine wichtige Botschaft. Die Zeit ist kein Werttreiber mehr – vermutlich ist sie das Gegenteil. Wer nicht bereit ist, zum derzeit bestmöglichen Preis am Markt zu verkaufen, wird voraussichtlich in der Zukunft seinen Preis auch nicht mehr erzielen. Und wer in einer Region mit wachsendem Angebot verkaufen möchte, sollte sich der demografischen Realität bewusst sein. Hier hilft eine fundierte Einschätzung durch Immobilienexperten – wie sie beispielsweise VON POLL IMMOBILIEN bietet. Sie ermöglichen es, Lage, Zielgruppe, Zustand und Preis realistisch einzuordnen“, erklärt Daniel Ritter.

Für Kaufinteressenten wird der Weg ins Eigentum dadurch nicht einfacher, aber klarer. Eigenkapital bleibt eine wesentliche Voraussetzung und Banken prüfen Finanzierungsvorhaben heute noch umfassender. Entscheidend ist deshalb, frühzeitig mit einem professionellen Finanzierungsexperten wie VON POLL FINANCE den eigenen finanziellen Rahmen zu prüfen, die Nebenkosten richtig einzuplanen und nicht nur auf den Kaufpreis zu schauen. Eine durchdachte Finanzierung ersetzt fehlendes Eigenkapital nicht. Sie kann jedoch helfen, vorhandene Möglichkeiten sinnvoll zu nutzen und die passende Immobilie solide zu finanzieren. Warten ist nicht die beste Option. Voraussichtlich weiter steigende Zinsen bei vermutlich stagnierenden Kaufpreisen verbessert die Situation nicht – im Gegenteil.

Das gilt ebenso für Eigentümer mit auslaufender Zinsbindung. Viele Kredite aus der Niedrigzinsphase müssen in den kommenden Jahren durch eine Anschlussfinanzierung ersetzt werden. Wer noch eine hohe Restschuld hat, sollte sich frühzeitig mit den Möglichkeiten beschäftigen. Es geht nicht darum, den idealen Zeitpunkt zu erraten. Es geht darum, eine Finanzierung so aufzustellen, dass sie auch dann trägt, wenn Zinsen höher bleiben.

„Die neue Zinsrealität ist damit keine Absage an Wohneigentum. Im Gegenteil: Sie macht den Weg dorthin anspruchsvoller und den Markt ehrlicher. Gute Immobilien in wertstabilen und nachgefragten Lagen werden auch künftig Käufer finden – aber nicht jede Immobilie wird ihren Preis behaupten können. Entscheidend ist nicht der Zinssatz allein, sondern ob die Rechnung aus Finanzierung, Eigenkapital, laufenden Kosten, Zustand und Standort der Immobilie langfristig aufgeht. Dann wird aus einer Immobilie ein solides Investment“, resümiert Ritter von VON POLL IMMOBILIEN.